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嘉興調控升級今年房地產調控的最大特點是防止過熱

2021-03-30 10:59:44 來源：21世紀經濟報道

嘉興市發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展有關事項的通知》，從加強分期銷售管理、完善商品住房限購政策、擴大商品住房限制轉讓實施范圍、強化金融監督管理等方面進一步加強調控。

新政規定，買家在嘉興兩區五縣限購一套房子，且網簽兩年后才能出售。

過去一年，嘉興房價上漲過快。2021年3月，嘉興市區房價17880元/平方米;嘉興6個片區房價環比全部上漲，南湖、秀洲和桐鄉環比上漲超過3%，漲幅較大。

誠然，對于嘉興這樣位處環滬、杭州都市圈交叉圈層的新興城市，既有產業導入，又有人口流入、城鎮化發展的想象空間，難免也給房地產銷售與投資客一個炒作的機會，而調控也緊隨而至。

嘉興調控升級

3月18日，嘉善一個學區房項目大眾嘉苑開盤，一名銷售人員以去年上海房價漲幅超過20%作為對比，對準客戶表達房價看漲的觀點。大眾嘉苑售價1.8萬元/平方米，超過1.5萬元/平方米的嘉興均價水平。嘉善房價漲幅位居嘉興五縣之首，但與嘉興城區相比仍存在一定差距。2020年，嘉興南湖區科技城板塊一套89平方米的房子總價上漲了80萬-100萬元;嘉善同樣面積的學區房2020年漲了10萬-20萬元。

嘉興一名銷售人員指出，此次新政主要限制手中房子多的客群。如果以前在嘉興下轄兩區五縣買過房子，現在就不能再在任何一個區域買了。此外，嘉興規定購買房子后要網簽合同滿兩年才能出售，大部分業內人士認為這一點相比杭州中簽率≤10%的樓盤從房子交付后起5年內限售，并不算嚴厲。

“現在嘉善的一手房源特別少，二手成交量在放大，交易活躍。”前述銷售人員指出，投資客活躍的一個特點是，二手房市場起來了。嘉善2020年一手房成交131.99萬方，排名嘉興五縣之首。回看2020年二手房市場成交走勢可以發現，2020年至今，嘉善二手房成交量一直處于高位狀態。除2020年2月份受疫情影響之外，同年4月份后，每月維持成交在2000套以上。

嘉善靠近上海，海寧則靠近杭州臨平和下沙。由于杭州限購，海寧一度成為杭州溢出客戶的選擇。海寧有些樓盤的售價甚至與嘉興市中心樓盤售價相當。

據嘉興克而瑞數據統計，2020年嘉興房價上漲3.9%。大嘉興全域價格出現上漲，其中市本級漲幅3.01%，海寧漲幅16.39%，嘉善漲幅8.79%，桐鄉漲幅18%，平湖漲幅3.14%，海鹽漲幅17.38%。

上海中原市場分析師盧文曦指出，今年房地產調控的最大特點是防止過熱，嘉興調控升級很可能是受上海調控升級的影響。

房價上漲背后

盧文曦認為，嘉興作為和上海接壤的地方，一直受到上海買家關注。不少買家目的是養老或者度假加投資。此外，上海公積金也可以在嘉興使用。上海調控升級，可能伴有資金外溢。事實上，從以往幾輪樓市行情中，不乏此類現象。

嘉興樓市的利好也比較多。首先，2020年，嘉興常住人口472.60萬人，同比增加7.0萬人，增量位列全省第三名。與杭州一樣，每年人口凈流入，給樓市注入了興奮劑。

其次，從區位價值提升來看，嘉興處在滬蘇杭甬這四大長三角最富城市的中心位置，這四大城市都是萬億GDP級別，而嘉興才三四千億。

日前，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》全文正式發布，加快建設長三角G60科創走廊被納入國家“十四五”規劃。《綱要》提出，“瞄準國際先進科創能力和產業體系，加快建設長三角G60科創走廊和沿滬寧產業創新帶，提高長三角地區配置全球資源能力和輻射帶動全國發展能力”。

實際上，長三角G60科創走廊規劃已有5年之久，2016年源起松江，2017年聯通嘉杭，2018年九城聯動，2019年納入國家《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》。

伴隨長三角一體化，蘇嘉杭和滬嘉甬高鐵的建設和運行，嘉興將成為周邊這四大核心城市甚至浙江連接滬蘇的浙北交通樞紐。杭州近年的飛速發展已基本將嘉興納入城市圈規劃，其洼地性質明顯，戰略意義將日趨突顯，潛力不言而喻。

再次，更為重要的是產業導入。常年來，嘉興下屬五縣經濟均位列全國百強，民營企業發達。比如，海寧有皮革晶科能源;嘉善有塑料產業;海鹽有核電產業;平湖是紐扣之鄉;桐鄉擁有全球玻璃纖維及制品巨頭——巨石集團和每年的烏鎮互聯網大會等等不一而足。

浙江板塊輪動

值得一提的是，嘉興限購限售政策出臺后，銷售人員有意將投資客導入杭州周邊的其他板塊，比如杭州灣或者湖州市場。

事實上，浙江地區的板塊聯動已經出現預兆。2021年春節后，土地市場熱度從杭州、寧波蔓延到金華、紹興、嘉興等二三線城市，再到縣城和鄉鎮，傳導效應非常明顯。據浙報傳媒地產研究院統計，3月1日至11日，浙江全省已有9個區域地價刷新，包括杭州桐廬、寧波奉化和慈溪、金華義烏和永康、臺州玉環、溫州洞頭、湖州市區、麗水市區。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛分析指出，盡管兩會前及兩會期間，金融部門的官員一再對房地產資產泡沫發出警告，銀行業也開始嚴查信貸資金挪用至股市樓市，但3月10日公布的2月份金融數據顯示，信貸社融數據依然大超預期。2月份人民幣貸款增加1.36萬億元，同比多增4529億元。2月份社會融資規模增量為1.71萬億元，比上年同期多8392億元，為2002年以來同期最高增量。廣義貨幣M2(2月增長10.1%)，在去年連續10個月兩位數增長，時隔一個月之后，又重回兩位數增長。

在強烈的貨幣寬松和資產通脹的預期下，又疊加了土地政策的調整。包括杭州、寧波在內的全國22個城市，每年僅三次集中供地。眾多房地產企業今年的拿地計劃被打亂，必須重新安排今年的投資盤子。

在諸多不確定因素下，部分企業采取預防性動作，提前下手，在不受三次集中供地影響的城市甚至三四線城市拿地，導致浙江多地土地市場升溫。

標簽：房地產調控防止過熱